かしこく売るための心がまえ
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不動産をかしこく売るために
不動産をかしこく売るためには確かな知識が必要です。特にパートナーとなる不動産会社選びに関する知識はぜひ持っておきましょう。売主様の話を親身に聞き、利益実現のために適切な提案ができる頼れるパートナーの選び方を、目黒区・大田区を中心に不動産売却を手がけるJ-Styleがご紹介します。さらに、査定評価のポイントや売却時にかかる諸費用など知っておくべき知識をまとめましたのでご覧ください。
突然、家を売ることになったら…
「右も左もわからない不動産売却だからこそ、頼れるパートナーを選びたい」
不動産売却は人生で多く経験することではありません。なるべく早く売りたい・高く売りたいなどの事情や希望を叶えたくても、「まず何をすべきかわからない」と不安を感じてしまうのも当然です。
不動産売却を成功させる鍵は、どんな悩みにも親身になって答えてくれて、希望に沿ってスピーディーな行動をとれる良きパートナー＝優良な不動産会社を選ぶことです。
売主様の立場に立ってヒアリングするお客様第一主義であることはもちろん、ご事情を踏まえて希望を叶えられる知識や経験＝夢の実現力を持つ不動産会社こそが、売主様にとって良きパートナーになれます。
「いずれ売るときのため」「突然、家を売ることになった」そんな時だからこそ、焦らずじっくりと本当に頼れる不動産会社をお選びください。
どの不動産会社を選ぶかで、結果が大きく左右されます
POINT1 お客様のご要望をしっかり聞いてくれる業者か？
不動産売却を決断された理由やご事情、そして叶えたいご希望はお客様ごとにまったく異なります。だからこそ、お取引を進める前に、お客様のご要望をしっかりとお伺いすることはとても大切なことです。
実は不動産会社の中には、たとえ大手で名の通っているところであっても、お客様の声に耳を傾けず自社の利益や都合を優先するようなところがあります。
お客様のご希望を無視した提案をし、契約を取りたいがために市場相場に合わない高額な査定をし、とにかく早く媒介契約や売却を勧めてくる、そのような不動産会社は考えものです。
お客様にとって信頼できる不動産会社とは、親身になってしっかりとご要望を伺える不動産会社です。
「時間をかけてもいいから、できるだけ高く売りたい」「期限までに不動産を売却して現金化したい」お客様ごとに異なるご事情・ご要望をしっかり伺い、お客様の立場に立って提案をし、お客様の夢を叶えるために全力で売却活動を行うことができる不動産会社を選びましょう。
まずは担当者と話をしてみて、丁寧に説明をしてくれるか、話をちゃんと聞いてくれるかを見極めていきましょう。
POINT2 その分野の不動産売却の実績・経験が豊富な担当者か？
不動産業には「賃貸」「分譲」「売却」「買取」「管理」などさまざまな業務があり、不動会社ごとに得意としている分野が異なります。
不動産売却をお考えならば、「不動産売却に強い会社を選ぶ」ことが成功の最適解です。
不動産売却が得意な会社は「より高く・より早く」売れるノウハウを持ち、実績に裏付けされる信頼感もあります。実際に、担当者の経験や戦術(タクティス)次第で、同じ物件であっても成約価格が10%、20%高くなることも珍しくありません。
J-Styleの社員は大手仲介不動産会社で30年以上の経験を持つものばかりで構成しています。さらに、社員合わせて13,000件以上の不動産売却をサポートし、キャリアも豊富です。
不動産売却をお考えならば、実績・経験に裏付けされたノウハウでお客様を全力でサポートできる当社に、ぜひご相談ください。
POINT3 査定金額が適正で、丁寧に説明してくれるか？
適正な査定金額を提示することができ、その理由をロジカルにわかりやすく説明できる不動産会社は頼れるパートナーとなります。
自社利益しか考えていない不動産会社は、「相場とかけ離れた査定額」を提示してくることがあります。「少しでも高く売りたい」「手持ちの不動産が高く評価されて嬉しい」というお客様の気持ちを逆手に取り、契約をとりたいためです。
しかし、相場とかけ離れた査定額そのままで売り出しても、売却できる可能性はほぼありません。それどころか、「このままでは売れないので値下げしましょう」と提案してくることもあります。結果的に長い間売れ残ってしまったり、相場より低い価格まで値下げすることになったりと、売主様にとって不利な形になることも珍しくありません。
不動産売却を成功させるには、物件に関することはもちろん、市場相場や地域ニーズ、各種法律など専門的な知識が必要です。だからこそ不動産会社は、プロとしてお客様に対してわかりやすく丁寧に説明できなくてはいけません。そして、メリットだけではなくデメリットも適切にお伝えすることが、不動産会社の役割です。
当社は豊富な知識と実績を活かして相場に合わせた正確な査定金額をご提示可能です。ご不明な点もわかりやすく丁寧にご説明いたしますので、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
Topic こんな不動産会社には要注意
囲い込みを行う不動産会社
「囲い込み」とは不動産会社が売主様から売却依頼を受けた物件情報を市場や他社に公開せずに販売活動をする行為です。さらに他社から申込が入っても売主に伝えないなどをすることです。囲い込みをすれば、不動産会社側は自社で購入希望者様を見つければ、「売主様」「買主様」双方から仲介手数料を受け取ることができます。つまり、自社利益を追求するために行うのが囲い込みという方法です。
しかし、売主様にとって囲い込みはデメリットでしかありません。たとえば、一つの不動産会社のみにしか物件情報が出回らないため、他社に良い買主がいてもその方の目に止まることなく、その方は別の物件を購入してしまいます。結果、販売期間が長期化する傾向にあります。また、長期化すればするほど「売れ残り物件」のイメージがつき、値下げリスクも上がっていくことでしょう。その結果「値下げ」をされてしまいます。
このように、囲い込みは不動産会社だけが得をする行為で、売主様にはデメリットしかありません。このような販売活動をしている不動産会社とは絶対に関わらないようにしましょう。
両手仲介と囲い込み
自社で売主様と買主様を見つけ出し、双方から取引手数料を貰う行為を「両手取引」といいます。
実際に、レインズを活用して広く物件情報を流しつつ、地域ニーズに合った効率的な販売活動をしている中で、自社にて購入希望者様が見つかることは珍しくありません。そしてそのまま一つの不動産会社で売買取引成立することはよくあります。
問題となってくるのは確実に「両手取引」を行うために、意図的に裏で「囲い込み」をするケースです。レインズへの登録を怠る、または登録しているにもかかわらず他社からの問い合わせに対して虚偽の回答をして断るといった不動産会社も実は存在します。
例えば買取業者を「法人が購入」などの表現にすり替えて申込書を持ってくるケースなどです。
売却時にかかる諸経費（主な費用と税金）
不動産売却にかかる主な費用について簡単にご説明していきます。
- 仲介手数料：売買契約が成立した場合、取引額に応じた金額を不動産会社に手数料として支払います。
- 印紙税：不動産売買契約書に貼付する収入印紙代で、記載された取引額に応じて金額が変わります。
- 譲渡所得税：不動産売却金額から諸経費を差し引いて利益が出た場合に発生する税金です。
- 各種登記手続き費用：抵当権抹消や住所変更登記にかかる司法書士費用などです。
- 測量費用：売却する土地の境界線・登記面積・実測面積などを明らかにするために行う測量費用です。
- 取り壊し費用：古家を解体して土地のみを売却する場合にかかる取り壊し費用です。伐採や伐根、アスベストの有無、建物内の残置物の量、接道幅負などの立地条件でも変わります。
- 繰り上げ返済手数料：金融機関によっては繰り上げによりローン完済する場合、手数料がかかります。
- 引越し費用：現在お住まいの不動産を売却する場合、新居への引越し費用がかかります。
査定評価のポイントとコツ
昨今の査定額は「必ず売却できる価格」ではなく、物件の価値や地域相場・ニーズを基に算出した「売り出し基準となる価格」です。不動産会社が提示した査定額は、なるべく高く・なるべく早くというお客様の希望を実現しやすくなります。
基準となる価格だからこそ、適正かつできるだけ高い評価を受けたいと思うのは当然です。物件査定時に不動産会社はどのような点を見ているのか、また高評価を得るためにはどのような点に注意すべきかお伝えいたします。
査定で評価されるポイント
| 周辺環境 | 物件の状態だけでなく、近隣にスーパーなどの商業施設がある、最寄り駅やバス停から近い、学校や役所・病院などの公共施設まで近いといった環境にあれば評価が高くなります。 |
|---|---|
| 騒音・振動・臭気について | 線路沿いや大きな道路に近い物件は騒音が懸念されるためマイナス評価となりやすいです。また、工場が近くにある場合は振動や臭気などが懸念され、マイナス評価になる傾向にあります。ただし、窓サッシや壁に防音対策がされている場合は評価に影響しにくくなる可能性があるでしょう。 |
| 日照・眺望・通風について | 日照は必ずチェックされるポイントで、南向きやひな壇上の土地で日当たりが良いと評価が高くなります。また、高台にあり眺望が良い、風通しが良い物件もプラス評価がつきやすいです。 |
| 雨漏りや床の傾き | 雨漏りや床の傾きは無いことが基本です。もし売主様が気がついておらず、売買契約成立後に発覚してしまった場合、物件の瑕疵にあたります。最悪の場合、契約破棄になるケースもあるので事前に確認しておきましょう。 |
| 給排水設備について | キッチンや洗面所、バスルーム、トイレなどの水回りは生活に欠かせません。これらの給排水設備の使用感は査定でも注目されるポイントです。たとえば水圧が弱くシャワーの出が悪いなどあれば、告知をしてください。ただし修理など費用が発生する行為は不要です。リフォーム前提で購入する方もいるためです。 |
| 修繕履歴等の管理状態 | 戸建て物件の場合は築年数も大切ですが、適切な維持管理がされていたか否かが重要なポイントとなります。定期的な外壁塗装・シロアリ予防・クロス張替えなど、大掛かりな修繕をした場合は修繕履歴として残しておきましょう。 |
| 土地の境界 | 戸建を売却する場合、その土地の境界について売主様には明示する義務があります。境界が未確定であれば、査定担当者に未確定部分をお伝えください。この場合、弊社では無料で確定測量同様の測量を行っています。その際、越境物の発見なども行います。 |
| 地中障害物 | 土地や土地付き戸建ての売却では地中に障害物がないか確認されます。たとえば、現在は使っていない地下室がある、貯水槽がある、そのほか地中に何らかの障害物がある事実を知っている場合は必ず査定担当者にお伝えください。その他、井戸、お稲荷様、防空壕などもお伝えいただくとよりスムーズです。 |
| 社会的・将来的な状況 | 不動産相場は常に変動していて、その動きは社会的・将来的な状況の変化に大きく左右されます。たとえば近々増税が予定されていれば購入希望者の購買意欲が高まり、早く・高く売れる可能性があります。また、近隣で商業施設の建設予定があるならば評価が高まりやすくなるでしょう。 |
条件が悪い場合どうすれば…
どんな物件でも良い面があれば悪い面もあります。不動産売却をスムーズに進めるためには、条件面でのメリットを強調してデメリットを最小限に抑える工夫が大切です。
たとえば、日当たりが多少悪い物件でも風通しが良ければ洗濯物も乾かしやすく、換気のしやすい物件となります。大きな商業施設が近場になかったとしても、個人商店が点在し学校が近いなどのメリットがあればデメリットは薄くなるでしょう。
また、雨漏りや給排水で不安がある場合でも、事前に修繕すれば問題はありません。むしろ、修繕履歴をつけることで「適切な管理を行った物件」という評価がつきます。事前に金銭負担の発生する工事などは不要です(無駄になることがあります)。
このように、条件が多少悪かったとしても、アピールの仕方や事前の対処次第で不動産の魅力を最大限、むしろそれ以上に引き出すことが可能です。J-Styleはお客様の不動産を査定するだけでなく、ちょっとした工夫でより魅力的な資産へと変えられるご提案をいたします。
不動産売却をお考えなら、経験・実績豊富なJ-Styleにぜひご相談ください。
