ローン返済-任意売却-
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住宅ローンの返済にお困りなら任意売却
ローン返済でお困りの方、すでに滞納してしまっている方はぜひ任意売却をご検討ください。同じ売却でも、競売と異なり物件所有者様の未来を少しでも明るいものに変えることができます。任意売却と競売の違い、任意売却のメリットや注意点、任意売却印の流れをご紹介します。
競売の前に（競売と任意売却の違い）
収入が減り住宅ローンの返済ができないと判断できる場合、解決策としてお手持ちのマイホームやマンションを売却するという方法があります。ただし、すでにローンを滞納している場合は、債権者（＝ローンを組んだ金融機関）の了承が必要です。
こうしたケースで行われる不動産売却には「任意売却」と「競売」2つの方法があります。
「競売」は、金融機関が抵当権を行使し、裁判所を通して不動産を売却し債権を回収する方法です。
法的手続きのため、物件所有者様の意思とは無関係に進み、売却価格も相場の5割程度となります。残債も多くなり返済は続き、当面の生活費・引越し費用なども捻出できないため売却後の生活は苦しくなる可能性が高いでしょう。
「任意売却」は債権者に了承を取り、物件所有者様がご自身の意志で希望になるべく沿った形で不動産を売却できる方法です。
本来であれば、住宅ローンを完済して抵当権を解除した状態でなければ不動産は売却できません。しかし、任意売却では債権者と交渉をして抵当権を解除してもらうことで、仲介売却と同様に不動産を売り出せます。そのため、競売とは違って相場に沿った価格で売却が可能です。また、残債の返済についてのリスケジュールや、当面の生活費・引越し費用の工面も売却金額から行えるように交渉できるなど、所有者様にとってメリットが多くあります。
メリットと注意点
任意売却は競売と異なり、債権者からの了承を得ることができれば抵当権を抹消することができます。そして、所有者様の意思によって市場相場に沿った価格で物件を売却し、残債を大きく減らせる可能性がある点が、任意売却の大きなメリットです。
実はこの他にも任意売却にはさまざまなメリットがあります。注意点とともにご紹介いたしますのでご確認ください。
メリット
任意売却をする最大のメリットは市場価格に沿って物件を売却できるので、残債を大きく減らせる可能性がある点です。また、残債の返済計画についても債権者と交渉することができ、無理のない形でリスケジュールすることもできます。
売却金額の一部から引越し費用や当面の生活費を工面できる可能性があるのも、任意売却のメリットです。任意売却では売却金額の配分を債権者と債務者で話し合うことができます。交渉がうまく進めば、債権者側が温情として引越し費用や当面の生活費を売却金額から負担することを認める可能性があります。
また、競売では立ち退き日が決められていて、それを過ぎても居座っている場合は強制退去させられ、場合によっては不法侵入として別の罪に問われる可能性があります。任意売却であれば、買主様と相談して引渡し日を決定できるため、そのような心配がありません。
さらに、「近所に任意売却をする事実を知られにくい」点もメリットです。競売では官報などに物件情報が公開され、執行官が物件調査で現地に来るため周囲に知られる可能性が高いです。しかし任意売却の場合は、なるべく売却を知られないように進めることもできるため、近所で噂になる可能性が低くなります。
注意点
まず注意したいのが、「必ずしも任意売却できるとは限らない」点です。債権者側が了承しなかった場合、抵当権を抹消できないため不動産の売却を進められません。まず同意を得られるか否かが重要なポイントとなるでしょう。
次に注意したいのが、「借金がゼロになるとは限らない」点です。任意売却により得た売却金額はローンの返済に充てることができます。しかし残債よりも売却金額の方が少なければ、差額は返済していかなくてはなりません。また、ローンを滞納している間は損害遅延金も発生します。そうしたことから、なるべく早く任意売却を行い、なるべく高く売れるように進めることが重要となります。
他にも、信用情報に登録される＝ブラックリスト入りする可能性がある点も注意しましょう。滞納期間が長い場合は事故情報として登録されるため、5年～7年はクレジットカードの作成や金融機関からの融資を受けることができなくなります。
このように注意点もある任意売却ですが、競売と比べてメリットは遥かに多い売却方法です。ローンの返済が苦しい・滞納している場合は、任意売却の経験・実績のある不動産会社へ速やかに相談し、スムーズに進めていくようにしましょう。
任意売却が完了するまでの流れ
| 内容とかかる期間 | |
|---|---|
| STEP1. 金融機関から督促状が届く |
ローン滞納から1ヶ月～2ヶ月後に督促状が届くようになります。3ヶ月～半年で代位弁済通知が保証会社から届き、いよいよ競売が近づきます。返済の目処が立たないならば、競売となる前に速やかに任意売却をご検討ください。 |
| STEP2. 滞納や残債の状況把握 |
明るい未来のために、滞納状況や残債の状況を把握しましょう。金融機関に相談・連絡することで数日以内に状況を確認可能です。返済が難しいと判断できる場合は、任意売却を行っている不動産会社へご相談ください。 |
| STEP 3. 不動産会社選びと査定 |
通常、1～2週間かかります。不動産の査定は複数社に依頼することができ、ほとんどの場合が無料です。提示された査定額も重要ですが、事情を親身に聞いてくれて丁寧に説明してくれるような信頼できる不動産会社をぜひお選びください。 |
| STEP 4. 債権者との交渉 |
任意売却は債権者の了承を得ることで進めることができます。売却価格や返済時期、残債がある場合はどのように返済するか、抵当権の抹消についてなどをじっくり交渉していきます。売却活動と並行して行うことができ、1ヶ月～3ヶ月かかります。 |
| STEP 5. 任意売却のスタート |
任意売却は通常の不動産売却と同様に進めていきます。期間の目安としては1ヶ月～3ヶ月での売却です。競売が始まる前に売却しなければならないため、時間がかかりそうな場合は値下げなども考慮しましょう。 |
| STEP 6. 売買契約の締結 |
目安期間は任意売却開始から1ヶ月～3ヶ月です。売買契約の前に債権者と最終調整を行います。債権者側から合意を得られれば、通常の売却と同様に買主様との売買契約締結を進めます。合意を得られるかどうかは心証に大きく左右されるため、債権者とこまめに連絡を取ることがおすすめです。 |
| STEP 7. 不動産の決済と引き渡し |
契約の締結から約1ヶ月後、ローン審査が通り、買主様側の準備が整ったら決済と引き渡しが行われます。 残代金を受け取ったら債権者に返済を行い、抵当権の抹消と買主様への所有権移転を行います。売却金を返済に充てた後も残債がある場合はその返済について債権者と調整を行わなくてはいけません。 |
| STEP 8. 残債務の返済について |
残債については返済義務がありますので、任意売却後も支払い続けなくてはいけません。ただし、債権者と話し合ってリスケジュールすることが可能なため、改めて無理のない計画にて契約を結べます。残債額によって返済は数年かかるため、無理がないように債権者と相談して決定していきましょう。 |
